La razón de escribir este artículo a modo de recordatorio no es ni más ni menos  que la constatación de que el engaño con esta fórmula vacacional  sigue existiendo, a pesar de la normativa reguladora. Día a día  los despachos de abogados, empresas de asesoramiento legal, asociaciones de consumidores siguen recibiendo múltiples consultas de personas, que se ven atrapadas en este sistema vacacional, llegando a convertirse en su pesadilla, quizás sea exagerada la calificación de la situación como problema social, pero es cierto que la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico, y normativa concordante no ha superado, 10 años después ,el fraude existente en los comienzos de esta institución.

       Otra razón de tratar este tema es la observancia de que  destinatarios de estas supuestas gangas, son personas con características comunes, con economías domésticas en equilibrio, con dificultades para acceder a unas merecidas vacaciones, con desconocimiento total del sistema, y que una vez surgido el problema acaban en una situación económica y psicológica crítica.

        
       Esta reseña no pretende ser un artículo dotado de un  rigor jurídico-técnico, sino un recordatorio a los futuros adquirentes de aprovechamientos por turnos, sobre esta figura y su utilización por las empresas del sector, que terminan por poner en peligro los derechos de muchos ciudadanos, y que en ocasiones llegan a veces a verse relacionadas con operaciones de  estafa [1]  .

        
      Con la nueva Ley 42/1998 de 15 de Diciembre sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias, se modificó el concepto de “multipropiedad” pasando a denominarse “Derecho de aprovechamiento por turnos”, con esto se pretendía intentar evitar los equívocos que en el adquirente podrían producirse, ya que debemos recordar que ha sido precisamente en este sector donde se ha producido un gran número de estafas amparándose precisamente en la ambigüedad del término.

El Derecho de Aprovechamiento por Turnos, consiste en un derecho a través del cual se puede usar y disfrutar, de manera exclusiva, de un alojamiento amueblado durante un período de tiempo determinado de cada año, formula que pretende conjugar el hecho de que hoy en día no todo el mundo puede permitirse la adquisición de una segunda vivienda destinada a los períodos vacacionales y con la escasa duración de estos, por lo que con este tipo de derechos podemos disponer de un lugar en el que pasar determinados períodos de descanso reduciendo considerablemente el desembolso económico.

         En un país como España y en concreto en provincias del Sur y del este, que gozan de un gran atractivo turístico, proliferan los conjuntos inmobiliarios constituidos en lo que antiguamente se conocía como “La Multipropiedad”, pero no se limitan a estas provincias de atractivo turístico sino incluso en provincias de interior como puede ser Madrid, existen muchos afectados por este sistema, contactados con señuelos y argucias por estas empresas.

         La multipropiedad tiene mala fama, bien merecida, porque una buena parte de  de las sociedades dedicadas a este negocio incurren en malas prácticas, actúan de mala fe, e incumplen la normativa vigente en perjuicio del consumidor.

        
        La técnica por las empresas de aprovechamiento por turnos consiste en ponerse en contacto con los posibles compradores, bien telefónicamente o abordándoles en plena calle, posteriormente les citan, con la excusa de entregarles un premio, un regalo, u otro cebo,  a una reunión o charla  en la se utilizan todo tipo de manipulaciones, en medio de un ambiente idílico y fraternal en las que se ensalzan las maravillas de la inversión propuesta por los comerciales.

Estos comerciales aseguran que el contrato que se va a firmar es de prueba sin suponer compromiso alguna, haciendo además hincapié en que no supone gasto alguno, normalmente además ya tendrán buscado y gestionado un préstamo o harán firmar letras de cambio, también  asegurarán, que pasado un cierto tiempo, (7 meses a un año habitualmente), con una simple carta o llamada se podrá rescindir todo, en definitiva una falacia tras otra.

        
Estos vendedores, llegarán en ocasiones a entregar un documento en el que indican que pasado unos meses y disfrutado de sus vacaciones o intercambios, ellos se encargaran de revender sus semanas y recuperar las cantidades.

        La cruda realidad es bien distinta, cuando el comprador firma el contrato  y el préstamo, presionado por la situación y pasados dichos meses solicita la reventa, estas empresas les van a remitir a otras, tratándose en realidad de una simple “gestión de reventa”, es decir, que no aseguran nada, y por experiencia la gran mayoría jamás se llega a vender, y es más estas empresas de reventa engañan al adquirente exigiéndole cantidades, pese a que conocen que no se va a formalizar dicha reventa.

        
       El problema llega cuando va pasando el tiempo, el comprador debe hacer frente a las cuotas de un préstamo, cuyas condiciones e incluso existencia desconocen inicialmente, además de otras cuotas de mantenimiento, e incluso en ocasiones otros productos bancarios como tarjetas o seguros y todo ello al  tiempo que en numerosas ocasiones se le impide disfrutar de las semanas de vacaciones o este disfrute es en condiciones penosas.

Llegados  a este punto, el afectado se ve en la diatriba de dejar de pagar el préstamo con la consiguiente demanda por parte del la propia entidad bancaria o en otra casos la misma ejecución, o  verse abocado a entablar una demanda  de resolución o nulidad contractual, con los consiguientes costes e incertidumbre sobre la resolución judicial.

        
      En el peor de los casos, el comprador espera impasible mientras ve impotente cómo se llegan a ejecutar sus bienes para hacer frente a la deuda contraída con la  entidad, incluidos intereses y posibles costas, situándole en una posición económica de riesgo, que puede llegar a afectar al pago de otros compromisos  e incluso al mantenimiento de su vivienda habitual, en los casos más graves.

  ALGUNAS  MALAS PRACTICAS POR PARTE DE DE ESTAS EMPRESAS.

         Si a pesar de estas advertencias, el ciudadano desea  adquirir un aprovechamiento por turnos, tendrá que ser consciente de su capacidad económica, de los compromisos adquiridos más allá del supuesto periodo de prueba, así como de la existencia y condiciones del préstamo, estando advertido de las siguientes malas prácticas habituales de estas empresas para detectarlas en los casos en los que se cometan.

         Algunas de estas malas prácticas son:

           
1.- INCUMPLIMIENTO DEL DEBER DE ENTREGAR UN DOCUMENTO INFORMATIVO :

Conforme a lo establecido en el  artículo 8 de la Ley 42/1998,  se les debe entregar  un documento informativo con el fin de que puedan analizar sosegadamente  la oferta de compra, el cual podrán llevar a su domicilio o asesor.

2.-CAPTACIÓN  DE LOS CLIENTES Y FUTUROS CONTRATANTES MEDIANTE TÉCNICAS DE VENTA AGRESIVAS:

Reuniones diseñadas para crear confusión en el comprador, habiendo en ocasiones alcohol por medio, música estridente, horas y horas de charlas, presión de comerciales con incontinencia verbal, ofrecimiento de ofertas y regalos solo válidos para ese día, promoción tendenciosa de lugares aparentemente idílicos, y ocultación de datos importantes como es la necesaria financiación y sus consecuencias, en definitiva, poco tiempo para reflexionar, sin permitir que se lleven el contrato o folleto fuera de la sala, largas reuniones y presión y más presión, con merma clara de la voluntad del contratante. En muchas ocasiones entre la oferta realizada y la firma transcurren sólo 5 ó 6 horas en medio de una reunión manipulada, llevándose a cabo la venta en una situación de agotamiento mental y sin ningún tipo de asesoramiento jurídico para una inversión que puede superar los 18.000 €.

3.-INCUMPLIMIENTOS EN LA REDACCIÓN Y CONTENIDO DEL CONTRATO:

En numerosos contratos se sigue incumpliendo la ley, incluyendo el termino propiedad, no incluyendo  la fecha del mismo, ni adjuntando la escritura reguladora del régimen, ni datos de inscripción en el registro, ni naturaleza real o personal del derecho adquirido, en algunos  casos ni se menciona el derecho de desistimiento, ni la prohibición de realizar anticipos. En casi todos los contratos existe una indeterminación del objeto del contrato, al no hacer mención del tiempo concreto de disfrute, descripción del inmueble, situación etc., a veces incluso existe indeterminación del precio, al no hacer referencia a impuestos  que gravan la operación, honorarios  registrales o notariales, en ocasiones se refieren a una financiación especial durante el periodo de prueba que realmente no es tal, pues la parte correspondiente a la misma se acaba abonando con la financiación bancaria.

4.-FINANCIACIÓN OFRECIDA POR LA EMPRESA DE APROVECHAMIENTO POR TURNOS EN CONNIVENCIA CON UNA ENTIDAD FINANCIERA :

Generalmente a pesar de que en muchas ocasiones el propio comprador lo desconozca o no sepa su justo alcance, además de la entrega de una letra, se firma el contrato acompañado de la solicitud de financiación encargándose los propios gestores de la empresa de obtener ésta. Esta vinculación a veces es muy difícil de demostrar, ya que cada vez son más cautos en su configuración, impidiendo así al afectado resolver el préstamo al tiempo que el contrato de compra venta  al ser imposible demostrar esta vinculación, no pudiendo reclamar el dinero de la propia vendedora por ser  ésta insolvente.

En determinados casos esta financiación sería imposible de obtener por el propio afectado si no existiese un acuerdo con una entidad bancaria, dejando al margen el hecho de que la entidad aprovecha  este contrato de préstamo, para imponer otros productos bancarios.


5.-INCUMPLIMIENTO DE LA GARANTÍA DE REVENTA : En la reunión se informa a los compradores que podrán revender una vez superado el periodo de prueba o financiación especial, recuperando su dinero sin tener que abonar nada , sin embargo, la clausula referida a esta obligación de reventa es redactada de forma farragosa, comprometiéndose en realidad únicamente a una mera gestión de la reventa que  desgraciadamente, en ningún momento llega a producirse, en la mayoría de los casos, dando largas al adquirente mientras deja pasar inocentemente los plazos, incluso el  previsto en el artículo 1300 del Código Civil

        
Estas malas prácticas podrán llevar en algunos casos a la existencia de vicios en el consentimiento por  utilización de técnicas agresivas  y engañosas en la comercialización, nulidad en el consentimiento por inexistencia de garantía de reventa, nulidad por inobservancia de las leyes reguladoras de la institución, nulidad por indeterminación del objeto del contrato, y resolución por incumplimientos varios de la empresa de multipropiedad, sin embargo, lo más interesante será demostrar la vinculación de dicha operación con la del préstamo para poder solicitar la ineficacia  de este, pues como puntualiza la Sentencia de la AP de Barcelona de 30 de octubre de 2002, la cuestión no se solventa únicamente declarando nulo el contrato de compraventa, haciéndose necesario imponer una vinculación en la suerte y destino de ambos contratos, como correspondencia al carácter vinculado de ambos

ATRAPADO EN EL TIME SHARING

         Independientemente de los plazos que a continuación se refieren, no es  recomendable dejar pasar el tiempo para resolver el aprovechamiento, cuanto antes se actué mayor posibilidad de éxito habrá, en ningún caso debe esperarse a que se termine el plazo de supuesta financiación especial o prueba.

        
       Cuando se ha tomado la decisión de no continuar con el aprovechamiento por turnos, si no se está convencido con la adquisición  o  si  se advierten irregularidades y se desconfía de la compra de de la posibilidad de reventa, se debe actuar de inmediato.

         En primer término debemos recordar que el empresario no puede exigir el pago de ninguna cantidad en tanto no hayan transcurrido los diez días en que el adquirente puede desistir del contrato. El adquirente  tiene así un plazo de diez días, contados desde la  firma del contrato, para desistir del mismo a su libre arbitrio, ejercitado el desistimiento, el adquirente no tiene que abonar indemnización o gasto alguno.

         Este desistimiento se deberá hacer de forma fehaciente, es decir, de alguna manera que permite probar que el derecho al desistimiento se ha ejercido.

En cuanto a cuando el impago es del crédito solicitado a una entidad bancaria, puede  dar lugar a una demanda de reclamación de cantidades y en los casos  en los que este haya sido formalizado podría darse una ejecución con posible embargo. En estos casos lo conveniente es recoger todas las notificaciones y citaciones judiciales,  y acudir a un abogado pues de no personarse  en el juicio, éste seguirá su curso hasta el embargo, momento en el que defenderse es muy dificultoso.

         El adquirente  a su vez podría adelantarse al vendedor e ir a juicio para intentar anular o resolver el contrato, lo cual es recomendable hacerlo antes de generarse el primer impago, el éxito de la  acción de nulidad dependerá del contenido del contrato, de su carácter abusivo o no, además de la posibilidad de probar la presión y/o el engaño al que fueron sometidos para alegar vicios del consentimiento. 

         Por otro lado, en el caso de que el empresario haya incumplido el deber de entrega de información mínima que establece la Ley, el adquirente podrá resolverlo en el plazo de  tres meses, a contar desde la fecha del contrato, sin que se le pueda exigir pago o gasto alguno.

Es decir, si se ha faltado a la veracidad en la información suministrada al adquirente, éste podrá además, sin perjuicio de la responsabilidad penal en que hubiera podido incurrir el transmitente, resolver el contrato.

Pasados estos plazos, la posibilidad de resolver o instar la acción de nulidad del contrato se hace más compleja debiendo acudir al artículo 1300 del Código Civil, siempre y cuando estemos ante una falta de consentimiento de los contratantes, falta de objeto del contrato, o causa de la obligación que se establezca, y sólo en el supuesto de que no hayan transcurrido más de 4 años.

Si acaban surgiendo discrepancias en la ejecución del contrato, el adquirente se siente engañado, o simplemente no puede hacer frente al pago del préstamo, y demás costes, generándose así una situación de impago el adquirente estará en una situación difícil.

En los casos en los que el impago consista en la devolución de la letra de cambio, el vendedor mediante un juicio cambiario puede exigir su abono,  llegando hasta el embargo de alguno de los bienes, cuenta corriente o nómina para hacer efectivo el cobro.

         En cuanto a cuando el impago es del crédito solicitadoa una entidad bancaria, puede dar lugara una demanda de reclamación de cantidades y en los casos en los que este haya sidoformalizadopodría darse una ejecución con posible embargo. En estos casos lo conveniente esrecoger todas las notificaciones y citaciones judiciales, y acudir a un abogado pues de nopersonarse en el juicio, éste seguirá sucurso hasta el embargo, momento en el que defenderse es muy dificultoso.

         El adquirente  a su vez podría adelantarse al vendedor e ir a juicio para intentar anular o resolver el contrato, lo cual es recomendable hacerlo antes de generarse el primer impago, el éxito de la  acción de nulidad dependerá del contenido del contrato, de su carácter abusivo o no, además de la posibilidad de probar la presión y/o el engaño al que fueron sometidos para alegar vicios del consentimiento. 

         Como reflexión final quizás sería recomendable modificar la normativa del aprovechamiento por turnos, dado que a pesar de que ha avanzado mucho con ella, se siguen produciendo situaciones  críticas entre los adquirentes en número demasiado elevado, por lo que parece que La ley 42/1998 y normativa concordante no es suficiente, siendo recomendable, quizás exigir mayores precauciones y responsabilidades a las entidades financieras que conocedoras de la problemática siguen ofreciendo financiación, incluso a  adquirentes sin capacidad económica suficiente, por el mero hecho de tener acuerdos con este tipo de empresas, en definitiva, 10 años después de la ley 42/1998, sigue siendo necesario un esfuerzo en información por parte de los operadores del ámbito del consumo y un mayor control de este sector.

Pedreira & De Plasencia, Estudio Jurídico.

www.pedreiradeplasencia.com

International Business Center.
 

Calle Velázquez 86 B-Planta Baja.(cita previa)
28006 Madrid

Teléfonos: 914321415 - Fax: 915782797.

móvil.- 65662880
Ámbito Nacional

Publicado en www.rinconlegal.com