La difícil situación actual en España, al contrario de lo que mucha gente piensa, no es una crisis inmobiliaria, es una crisis financiera, crisis que se detectó primero en EE.UU. y que ha llegado ya a toda Europa, empezando a ser una crisis casi mundial, al ser el elemento que la ha provocado el mismo en ambos continentes, denominado como hipotecas suprime, Bonos o titulaciones.

Los nombres suprime, bonos o titulaciones son las denominaciones de un producto diseñado por lobby´s en EE.UU. y Europa, puesto que no han dejado entrar a mercados como el japonés, para consolidar grandes cantidades de dinero en refugios de rentabilidad a largo plazo, que los bancos y cajas vieron como la gran oportunidad para obtener beneficios en rotación, mucho más rápidos y rentables que los que obtenían con su negocio habitual, olvidándose de hacer de bancos como todos los conocemos.

Este producto consistía en ofrecer créditos hipotecarios a los compradores finales de viviendas, a través de la red de oficinas de los bancos. Créditos que tras la firma y sin informar al comprador, los bancos venderán inmediatamente a otro grupo financiero, que a su vez lo incorporaría en un paquete junto con otras hipotecas, (paquetes de 100, 500 o 1000 millones o más de euros en hipotecas), para venderlo a los grandes poseedores de capitales como refugio de rentabilidad a largo plazo, transacción que se conoce como bonos o titulaciones.

La gran rentabilidad viene determinada por la capacidad que los bancos y cajas tienen de generar créditos hipotecarios en España, donde un banco con 800 oficinas, podía generar un flujo de 1.000 hipotecas diarias de importe medio 200.000 euros, lo que supone vender cada día 200.000.000 millones de euros en hipotecas, que al 1% de precio de venta, supone 2.000.000 millones de euros diarios. Si pensamos que en España hemos estado entre 5 y 8 años a un ritmo frenético de concesión de hipotecas, un banco como el que aquí representamos podía ganar en un año año a razón de 220 días, 440 millones de euros y encima había vendido el riesgo, puesto que el dinero realmente venía del interbancario y no de sus propios recursos en un porcentaje muy importante.

El problema se agrava cuando todo este ritmo frenético, se basa en un precio bajo del dinero como pasó antes en EE.UU., que llegó a estar por debajo del 1% y como también ha pasado en España. Esta situación da lugar a que un número muy importante de personas y empresas, se atrevieran a comprar viviendas y otras propiedades, lo que reactiva de forma muy desmesurada y con efecto de bola de nieve, el sector inmobiliario que cada día necesita más producto, para atender a la oferta que desborda sus previsiones. Esto genera un efecto de plusvalías adelantadas, puesto que lo que es hoy un terreno, lo venderemos pensando en el valor incrementado que tendrá cuando esté terminado dentro de dos o tres años, por lo que el efecto especulación, ocultará el valor real de las cosas en su justo momento.

Este efecto especulativo ha provocado que las economías familiares, vean la inversión inmobiliaria como un sector refugio, de mayor rentabilidad que los productos convencionales, ya que el dinero no era remunerado en las entidades financieras.

Al solicitar los clientes la liquidación de sus planes de ahorros para comprar inmuebles que les proporcionaran más beneficios, las entidades financieras perdieron sus saldos pasivos, teniendo que acudir más aún al interbancario.

Pensemos que gran parte de la población activa, ha estado en una euforia de compra sin miedo, puesto que los bancos ofrecían financiación de más del 100% del valor de los inmuebles, a un precio muy asequible por el bajo precio del dinero, sin pensar nadie en la situación que se crearía si el precio del dinero subiera por cualquier circunstancia.

Este desvío de recursos dinerarios a especulación inmobiliaria, generará problemas de toda índole como por ejemplo en las empresas, que habrán desviado fondos de su verdadero objeto social, para otros que ahora ya no son rentables y de difícil recuperación a corto plazo.

En definitiva, las familias y las empresas se han endeudado o han agotado sus recursos dinerarios en unas inversiones que ahora no son soportables, por el elevado precio del dinero, casi el doble en un año.

Ahora viene el gran problema, al comenzar una escalada de impagados en las cuotas de los créditos, que recordemos ya no son de los bancos, por lo que el autentico inversor que siempre ha creído ciegamente en los bancos y cajas como la verdad absoluta, ve que le han vendido un paquete de inversión a largo plazo, que ya a corto hace aguas en un 10 o 15% en el mejor de los casos, lo que le provoca no solo la perdida de la rentabilidad, sino también del principal y que en las cantidades que hablamos, son realmente importantes, sin olvidar que el cese de la actividad inmobiliaria ha reducido el valor de los inmuebles, lo que hace que lo que les vendieron a 100 ahora tenga un valor de 80, pues recordemos que han financiado a más del 100% del valor, con tasaciones en algunos casos sobrevaloradas.

Solo hemos de imaginar, que estos inversores llevan toda una vida poniendo en manos de los bancos y a través del interbancario, su dinero, acostumbrados a que siempre les proporcionaran beneficios y con la máxima seguridad, ahora se han sentido engañados, pidiendo responsabilidades y como fuerza de presión han retirado su dinero del mercado interbancario, hasta que alguien les de una solución.
Mientras les solucionan el problema de la morosidad y del aseguramiento del valor, el mundo financiero se ha quedado sin su mejor juguete, el interbancario, teniendo ahora que financiar con su propio dinero.

Por eso hemos visto en los últimos meses, que muchas entidades financieras han vendido sus mejores activos de negocios para poder obtener plusvalías y hacerlas efectivas, consiguiendo así recursos dinerarios para atender la avalancha de impagados y nuevas financiaciones, pues el negocio bancario se ralentiza pero no se puede parar.

Todas estas circunstancias están dejando su huella no solo en EE.UU. y España, pues UK y Alemania ya tienen serios problemas en sus economías como efecto directo, no descartando que otros muchos países se sumen como efecto dominó.

Si algo se ha demostrado en esta crisis, es la debilidad de la banca privada de inversión frente a la banca comercial, que es quien sale al rescate de empresas como Merryl Linch y otras, junto con la reserva federal de EE.UU. que en algunos casos ha dejado que se espabilen solas, como es el caso de Lehman Brothers, aunque finalmente cede ante las evidencias y adopta decisiones de gobierno, para salvar una situación de casi quiebra técnica del sistema financiero del país, aprobando una aportación al mercado de medio billón de euros.

Todo esto provoca la necesidad de recuperar la confianza de todos, no solo de los expertos sino también de los ciudadanos de a pie, pidiendo que alguien se atreva a decir cuando van a volver las aguas a su cauce, actuando los gobiernos contra la inflación, autentica secuela de esta época descontrolada, recuperando la confianza los inversores y dejando que los bancos vuelvan a reactivar las economías.

Pues bien, humildemente me atrevo a explicar de forma sencilla, porque y cuando creo que la situación comenzará a reactivarse, apoyándome en las grandes inercias que la economía mundial y las soluciones que la banca está poniendo en el mercado, que junto con otras medidas de gobierno y otros, están demostrando sus ganas de ayudar.

Hemos de tener claro que un factor clave de reactivación, vendrá por los beneficios que el petróleo aporte a los mercados y a sus propietarios que son los bancos, conociéndose que un país como Iraq, tercera reserva de petróleo del mundo, ya está iniciando su crecimiento económico y en breves meses empresas chinas, americanas y europeas, van a comenzar a explotar con alto rendimiento sus yacimientos, poniendo en el mercado más barriles que harán contener y bajar el precio de barril por debajo de los $100.

Otro factor es como decíamos antes, la rápida reacción de los bancos y cajas por hacer dinero para poder atender las refinanciaciones y nuevas operaciones, pues como también hemos dicho, el negocio bancario puede ralentizarse, pero no pararse, pues sus estructuras son muy pesadas y costosas y hay que pagarlas cada mes.

No debemos olvidar que después de toda esta fiebre inmobiliaria, ha habido personas y empresas que de verdad han hecho fortuna, siendo ahora otro factor de reactivación al poder ahora comprar a buen precio todo lo que hay en venta.

Como factor clave estará la adecuación definitiva de las economías familiares y empresariales, a la nueva situación restrictiva tras haber refinanciado o liquidado, todas aquellas deudas que les agobiaban, ayudando a reducir el efecto inflacionista de los países.

Con todo lo anterior, podemos hacer un calendario aproximado que determina que lo del petróleo, se percibirá durante 2009 y será efectivo en 2010.

Compra venta de excedentes inmobiliarios durante 2009 y 2010, por nuevos inversores.

Que los bancos y cajas estiman su operación digestiva en año y medio (primer trimestre 2010). Con estas estimaciones podemos pensar, creo con bastante precaución que el tercer trimestre de 2010 será el punto de inicio de una recuperación real de la economía en nuestro país y en algunos otros europeos.

Después de esta visión de la situación, podemos pensar que la planificación de nuestras situaciones particulares a este nuevo horizonte, es la fórmula para salir de esto con las menores secuelas posibles, sin olvidar que este país ya pasó situaciones difíciles en los primeros años de la transición, que aún sin ser comparables en su causa, si lo es en la dificultad que perciben los ciudadanos.